امروزه خانه هایی در سطح شهر وجود دارند که دارای قدمت بسیار طولانی هستند و به اصطلاح کلنگی محسوب می شوند که این املاک نیازمند جواز تخریب و نوسازی هستند.
وجود این خانه ها هم باعث زشت شدن چهره شهر و هم باعث به خطر افتادن سلامتی افراد می شود زیرا با توجه به قدیمی بودن آنها مقاومت بسیاری کمی دارند و در برابر زلزله حتی در کمترین مقیاس هم دوام نمی آورند. این املاک نیازمند تخریب و نوسازی هستند اما باید توجه داشت که انجام این کار نیازمند طی کردن مراحل متفاوت و اخذ مجوز های لازم (اخذ جواز تخریب و نوسازی) از نهاد مربوطه هستند.
یکی از ارکان ضروری شروع پروژه مربوط به نمونه قرارداد تخریب و نوسازی ساختمان، اخذ مجوزهای لازم از شهرداری است. مجوز تخریب و نوسازی، سند رسمی صادره از نهاد شهرداری است که چهارچوب ساخت بنا را مطابق با ضوابط و دستورالعمل‌های عمران و شهرسازی تعیین می‌کند. هرگونه اقدام خارج از حدود پروانه ساخت‌وساز، تخطی از قوانین تلقی می‌شود و متخلف محکوم به پرداخت جریمه و در برخی موارد منجر به توقف ساخت‌وساز و تخریب ملک ساخته‌شده می‌شود.
تخریب ساختمان به چه معناست؟
تخریب به عملیاتی گفته می شود که در جریان آن ملک فرسوده و یا به اصطلاح کلنگی با استفاده از روش های مدرن یا دستی خراب می شود و نخاله های حاصل از آن به محیطی دیگر منتقل می شود و سرانجام آن خانه آماده ساخت جدید می شود.
مراحل اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری
در این مطلب مراحل اخذ جواز تخریب و نوسازی ملک از شهرداری تهران را توضیح می دهیم تا با روال انجام این فرآیند برای دریافت مجوز ساخت و طی مراحل اداری به طور دقیق آشنا شوید. به یاد داشته باشید که انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون تاییدیه شهرداری و پروانه ساختمانی غیرقانونی خواهد بود.
- مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک شهرداری تهران
در ابتدای کار مالک و یا نماینده مالک ضمن مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری تهران با ارایه کپی سند و قبوض اقدام به درخواست دستور نقشه می نماید. - بازدید کارشناس دفتر خدمات از ملک و ارایه کروکی بازدید
کارشناس بازدید دفتر خدمات الکترونیک ضمن بازدید از ملک، اقدام به تهیه کروکی بازدید، برداشت ابعاد ملک، خیابان های مجاور می نماید. - تدوین دستور نقشه ملک و تعیین پهنه ساختمان
در این مرحله کارشناس دفتر خدمات الکترونیک با استفاده از اطلاعات کروکی بازدید و طرح تفصیلی شهرداری تهران اقدام به چاپ دستور نقشه ملک می نماید. که این دستور نقشه پس از تصویب ملاک تصمیم گیری و حقوق مکتسبه ملک خواهد بود. - تعیین حقوق مکتسبه و متراژ بنا
حقوق مکتسبه ملک با توجه به نوع پهنه ملک و بر اساس طرح تفصیلی جامع شهر تهران توسط کارشناسان ذیصلاح و با تجربه در این زمینه قابل محاسبه خواهد بود. لازم به توضیح است که در بعضی از ملک ها حقوق مکتسبه در شورای معماری منطقه قابل بررسی مجدد و اصلاح می باشد. لذا توصیه می گردد در این مرحله از تجربیات افراد خبره در این زمینه استفاده گردد. - مراجعه به دفاتر مهندسین مشاور جهت طراحی معماری
مهندسین طراح در این مرحله با در نظر گرفتن حقوق مکتسبه، سطح اشغال مجاز، طول پیشروی مجاز و …. اقدام به طراحی نقشه معماری ملک می نمایند. لازم به توضیح است که جانمایی نورگیرها، راه پله و سایر موارد نیازمند تخصص کافی بوده و در صورت بروز اشتباه می تواند باعث کاهش فضای مفید ساختمان گردد. لذا انتخاب طراح باتجربه نقش به سزایی در زیبایی و اقتصادی بودن طرح می نماید و بایستی با دقت کافی صورت پذیرد. - تهیه نقشه معماری فاز یک و تعیین عوارض ساختمان
پس از تکمیل نقشه های معماری توسط مهندس معمار، نقشه ها در سامانه کارتابلی شهرداری تهران آپلود شده و دفتر خدمات الکترونیک اقدام به بررسی نقشه ها و مطابقت با حقوق مکتسبه ملک و همچنین رعایت شدن ضوابط شهرسازی می نماید. در این مرحله در صورت لزوم نقشه ها جهت اصلاح به مهندس معمار عودت می گردد. - تایید نقشه توسط معاونت شهرسازی شهرداری منطقه و صدور فیش عوارض ساختمان
پس از تایید نقشه توسط کارشناس کنترل نقشه دفتر خدمات الکترونیک، نقشه ها جهت تطبیق و کنترل مضاعف به واحد شهرسازی منطقه ارسال می گردد. پس از این مرحله و تایید شدن نقشه، فیش عوارض بر اساس متراژ بنا و ضرایب منطقه ای محاسبه و اعلام می گردد. - ورود به مرحله پیش نویس
پس از تصویب و پرداخت فیش عوارض ساختمان، پرونده وارد مرحله پیش نویس می گردد که مرحله ای مهم جهت ادامه فرایند طراحی نقشه های سازه می باشد. - ثبت برگ سبز مکانیک خاک و رشته های چهارگانه
پس از ورود پرونده به مرحله پیش نویس، امکان ثبت برگ سبز رشته های چهارگانه و مکانیک خاک میسر می باشد. در صورتیکه متراژ بنا کمتر از 2000 مترمربع باشد، نیازی به تکمیل نقشه های فاز 2 نبوده و نقشه های فاز یک تهیه می گردد. همچنین انجام آزمایش خاک برای ساختمان هایی بیش از 6 سقف ضروری بوده و شروع عملیات اجرایی آزمایش خاکشامل حفاری ژئوتکنیک تنها در این مرحله امکانپذیر می باشد. لازم به توضیح است امکان ثبت برگ سبز مهندسی سازه تنها پس از تایید آزمایش خاک توسط سازمان امکانپذیر می باشد و تعیین مشخصات زمین از عوامل بسیار موثر در هزینه اسکلت ساختمان می باشد. لذا بایستی در انتخاب مشاور ژئوتکنیک و شرکت آزمایش خاک دقت کافی صورت گرفته و از میان افراد باتجربه انتخاب گردد. - بررسی نقشه های فاز 2 جهت پروژه های بزرگتر از 2000 متر مربع
اخذ جواز ساختمان های با متراژ کل بیش از 2000 مترمربع منوط به تهیه نقشه های فاز 2 و اخذ تاییدیه از سازمان نظام مهندسی استان تهران می باشد. طراحی نقشه های فاز نیازمند تجربه کافی در این زمینه بوده و در صورت عدم صلاحیت محاسب باعث صرف زمان بسیار طولانی جهت اخذ تاییدیه سازمان می گردد. نقشه های چهارگانه ابتدا جداگانه بررسی شده و پس از تایید هریک وارد مرحله تطبیق مدارک می گردد. بعضا در این مرحله نیز نقشه ها نیازمند اصلاح توسط مهندسین می باشد. - تهیه نقشه های اجرایی و دفترچه محاسبات سیستم گودبرداری
در صورتیکه سیستم سازه نگهبان پروژه به غیر از نوع خرپایی باشد(تا عمق حداکثر 18 متر)، بایستی سیستم پایدارسازی گود توسط شرکت ذیصلاح ژئوتکنیکی طراحی و تاییدیه لازم از سازمان نظام مهندسی اخذ گردد. لذا تایید نقشه های فاز 2 سازه تنها پس از اخذ تاییدیه سیستم پایدارسازی امکانپذیر می باشد. شایان توجه است که با توجه به هزینه بالای عملیات گودبرداری و ریسک بسیار بالای این مرحله از اجرای ساختمان، طراحی سیستم پایدارسازی از اهمیت بسیار ویژه ای برخوردار است. لذا انتخاب طراح ژئوتکنیک نیز بسیار حائز اهمیت می باشد. انتخاب طراح ژئوتکنیک مناسب می تواند باعث کاهش هزینه و کاهش ریسک عملیات گودبرداری گردد. - تحویل مدارک به دفترخدمات الکترونیک
پس از تکمیل و تایید نقشه ها (توسط محاسب و یا نظام مهندسی برای پروژه های بزرگتر از 2000 مترمربع) بایستی نقشه های تایید شده ممهور به مهر شرکت و محاسب به دفتر خدمات الکترونیک تحویل گردد. همچنین در این مرحله فرم های مهندس ناظر، چند نسخه چک لیست و تاییدیه آزمایش خاک، مبحث 19 و برخی تعهدات اخذ می گردد. - صدور جواز و پروانه ساختمان
پس از تایید دفتر خدمات الکترونیک مبنی بر دریافت کامل مدارک مورد نیاز، مدارک جهت صدور پروانه به شهرداری منطقه ارسال می گردد. این مرحله پس از تایید معاون شهرسازی و شهردار به پایان رسیده و جواز ساختمان صادر می گردد.
اهمیت اخذ مجوز در موضوع قرارداد پیمانکاری تخریب ساختمان چیست؟
در هنگام عقد قرارداد پیمانکاری تخریب و نوسازی ساختمان، پیمانکار و مالک باید در مورد اینکه اقدام به اخذ جواز برعهده کدام‌یک از ایشان باشد و همچنین هزینه‌های مربوط به اخذ مجوز، با یکدیگر توافق نمایند. لزوم اخذ پروانه تخریب و نوسازی علل مختلفی دارد که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- امکان بهرهمندی از تسهیلات بانکی
- احداث ساختمان مطابق با ضوابط فنی و آیین‌نامه‌های طرح جامع شهری
- بیمه نمودن ساختمان و عوامل انسانی استخدام‌شده در امر احداث ساختمان
- بهرهمندی از تخصص و مهارت مهندسین ناظر و پیشگیری از حوادث ساختمانی برای کارگران ساختمانی و ساختمان‌های مجاور
مجوز تخریب و نوسازی ساختمان حاوی چه اطلاعاتی است؟
پروانه ساخت ساختمان دربردارنده اطلاعات مربوط به مشخصات مالک و ملک، ازجمله موارد زیر خواهد بود:
- مشخصات ملک مانند تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مساحت زیربنا، محل احداث، نوع کاربری، میزان تراکم، مساحت زمین، وضعیت پارکینگ و …
- مشخصات متقاضی صدور پروانه
- تاریخ صدور پروانه
- کروکی ساختمان
- شماره پلاک ثبتی ملک
- مشخصات مهندسین ناظر
- تعیین نوع مالکیت
- اصلاحات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول‌شده
مدت اعتبار مجوز تخریب و نوسازی ساختمان
مدت اعتبار مجوز تخریب و نوسازی دو سال می‌باشد که این مدت قابل تمدید است. در هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری تخریب و نوسازی ساختمان، طرفین باید با عنایت به مدت قانونی اعتبار مجوز، در مورد زمان لازم جهت اتمام عملیات ساختمان نیز با یکدیگر توافق نمایند. باید توجه داشت که جواز تخریب و نوسازی مدت دار است و در صورت پایان اعتبار قانونی آن و عدم پایان پروژه در دست ساخت باید با پرداخت مبلغی اقدام به شارژ مجدد و تمدید آن نمود.
مدارک مورد نیاز جهت اخذ جواز، ضرورتی در قرارداد پیمانکاری تخریب
جهت اخذ مجوز تخریب و نوسازی، هنگام مراجعه به مراجع ذیصلاح این مدارک را به‌همراه داشته باشید:
- ارائه اصل و کپی سند مالکیت ساختمان
- ارائه اصل و کپی شناسنامه مالکین. چنانچه مالک اقدام به تنظیم قرارداد وکالت جهت تفویض اختیار انجام امور اداری به وکیل نماید، ضروری است اصل مدارک هویتی نماینده قانونی به‌همراه وکالت‌نامه به مرجع قانونی ذیصلاح تقدیم گردد.
- ارائه اصل و کپی رسید تخریب و نوسازی ساختمان
- تحویل اصل قبوض تأسیسات ساختمانی نظیر قبض آب، برق، گاز، تلفن
- ارائه مدارک مربوط به پایان‌کار ساختمان
همانطور که در مطالب گذشته در مورد نمونه قرارداد تخریب توضیحاتی خدمت شما کاربران محترم ارائه دادیم، پس از ثبت درخواست صدور مجوز تخریب و ارائه مدارک ذکرشده، شهرداری با بررسی و تأیید صحت اطلاعات، اقدام به صدور مجوز تخریب می‌نماید و در گام دوم با اعزام کارشناسان ادارات تأسیسات به موقعیت ملک به درخواست متقاضی تخریب، قطع انشعابات ساختمان انجام می‌شود.
مدت زمان اعتبار جواز
مدت زمان اعتبار هر جواز ساختمانی 2 سال بوده و تا دو سال دیگر قابل تمدید است.
تغییرات حین انجام کار
به صورت کلی انجام تغییرات در نقشه ها امکانپذیر می باشد اما بایستی روال تغییر نقشه مشابه اخذ جواز اما کمی کوتاه تر طی گردد. اما این مسئله با همکاری مهندسین طراح و ناظر قابل حل و فصل می باشد.
اگر ملک اوقافی باشد علاوه بر مجوز شهرداری و پروانه نوسازی ملک فرسوده، اجاره نامه عرصه ملک از طریق اوقاف محل و نیز سند مالکیت اعیانی آن به نام متقاضی باید ضمیمه مدارک ارائه شود. به خاطر داشته باشید که اعطای تسهیلات به تخریب و نوسازی املاک وکالتی، قولنامه ای و مانند اینها که فاقد سند مالکیت رسمی هستند، تعلق نمی گیرد.
